验房好比作婚检
实战分析
２００６年５月，郑州的李先生在某楼盘购买了一套商品房。交房当天，李先生来到售楼中心。由于收房业主太多，物业公司验房人员忙不过来，李先生等得不耐烦，并未对房屋的质量进行查验，便在验收回执签了字交还给了验房人员。
李先生入住两年后，房屋墙体出现严重渗水、发霉问题。咨询验房师后得知，这些问题是因为施工单位当初未按照标准进行施工造成的。如果李先生在收房时对房子进行仔细查验，对存在的质量问题进行整改，就不会出现房屋在居住两年后严重影响到居住和使用的情况了。
［建议］有条件求助验房师
商品房交付时，开发商往往要安排业主验房。这好比是婚前检查，丝毫马虎不得。
众所周知，两情相悦的时尚男女，即将步入婚姻的殿堂时，会到专门的医疗机构进行一次全面的健康检查，这既是对彼此负责，也是对下一代负责。验房的意义也大体如此，在正式入住前，对房屋进行一次全面的体检也是非常必要的，这直接影响着业主的生活质量。
婚前检查需要找专门的医疗机构，验房也需要找专业的机构或者掌握一些必要的知识。在有条件的情况下，可以委托专业的验房师进行“把关”。
提醒：收房不是“交钥匙”
很多业主不知道还有验房这一程序，他们把收房简单地理解为“交钥匙”。一些开发商抓住业主的这一弱点，精心设计交房流程，最大限度地减少麻烦，减轻自己的责任。为此，河南验房师协会专家精心设计了一个收房程序，按此循序渐进，即可最大限度地发现问题、解决问题。步骤如下：
１．首先在物业公司查验索要“两书一表”（“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”、“竣工验收备案表”）。２．业主做综合验收。３．业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。４．开发商与业主协商并达成书面整改协议。５．根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在１５日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。６．业主签署“入住交接单”。７．缴纳各项物业、契税及维修基金费用。
［误区］未交付先交钱
河南验房师协会专家提醒，业主收房时会经常遇到收房流程严重不合理的情况，有些开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的２％）和契税（房屋总额的１．５％）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。如果业主发现房屋有问题，开发商一般转交物业慢慢维修。专业购房律师指出，无论是依据法律的规定或大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。另外，在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
专业购房律师同时指出，开发商不能单方为业主收房设置义务，业主收房不能以缴纳各项不应缴纳的费用为前提，如公共维修基金和契税、产权代办费等。因为依据法律规定，契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
［提示］新房收房须看证
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
一是房地产开发商必须已经取得“建筑工程竣工备案表”和“分户验收合格证”，这是国家和郑州市强制要求的。
二是我们常说的“两书”——“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。